深圳房地产市场暴涨的端倪，出现在2006年下半年。从公开数据来看，2005年全市商品房价格为7659.18元/平方米，而到2006年8月，全市商品住宅均价突破性地达到了10669元/平方米，2007年，深圳全市新建商品住宅销售均价涨至了13369.62元/平方米。

      有分析师以深圳为案例，测算了房价与购买力的两项指标，得出的结论是：如果深圳楼市价格在2008年同比下跌15%-20%，基本可使得指标修正至2005年至2006年间的水平，从而可使得深圳的刚性需求得到有效购买力的支持。而实际上，深圳当前的平均房价水平，仅仅只有环比8%至10%左右的降幅。

      按照业内专业人士的观点，房地产市场在一个持续平稳的局势中发展，便可归类为“理性”。两年翻一番的现状，势必意味着非理性化发展。有业内专家认为，深圳楼市价格回落的过程，才是市场价值真实反映的开始。

      近两年的大涨趋势，导致深圳房地产市场的浮躁触手可及：购房者不懂得必要的自我保护、销售人员专业技能匮乏、开发的楼盘品质很差……整体产业链在楼价飞涨的表象下发展得极不扎实。当热度回复冷却时，一切问题便开始浮现出来。

      衡量一个区域房地产市场是否有实际购买力支持，最简单的办法就是看它是否具备刚性需求。2008年的深圳春季房地产交易会上，人头攒动、热闹非凡，借房交会之际来看房的老百姓真的不少，年龄结构层次也偏年轻，刚性需求显而易见。然而，依赖经验的开发商们始终认为，这一次调整仍然会像过去那般，只是停留于心理上的观望情绪，购房者等一阵子就会“妥协”入市了。甚至日前已有媒体报道，经历了房交会的盛况，个别楼盘的价格甚至开始回升。似乎一时之间，深圳楼市又将回暖。

      事实真的如此吗？

      在开发商“犹抱琵琶半遮面”的降价举措中，“特价房”是最为常见的掩饰手法。而这部分占整体比例极其微小的房源，在产生了实质性降价之后，自然能吸引到部分购房者入市购买。这样的局势反映出，价格的确是妨碍刚性需求释放的主要原因。但实际上，深圳房地产市场中的大部分新房房源仍在“静观”，并未有实实在在的调整措施出台。

      一方面是开发商死撑着仍然试图能够高位谋利，另一方面，资金压力的增大对于开发商的影响显而易见。这一点，王石的“先知先觉”再一次通过其言论表达出来。在日前一公开场合，王石表示，万科去年11月份在珠三角区域调整了住宅产品的价格，“跟着万科调整价格的房地产公司，房子卖得不错；不跟着降价的房地产公司，都很难受。”

      这一句，着实是大实话。