内地楼市直面调整

　　外销市场重获青睐

      2007年，政策接连出台，楼市风云变幻。“9.27房贷新政”如同一把利剑，瞬间划破地产长空，留下一道深深的印记。自此，各地楼市“量价齐升”的火爆场面相继得以终结，并迅速出现下滑的态势。总体而言，要么量跌，要么价跌，甚至量价齐跌，特别是一线城市，跌幅尤为明显。不仅如此，楼市“跌跌不休”还给市场蒙上了一层厚厚的心理阴影，致使消费者迟迟不肯入市。由于市场风云突变，楼市已从供不应求的局面陷入供大于求的困境，而且这种困境在短期内很难得以迅速改观。

      因此，面对新一轮楼市调整，积极加强楼盘外销力度，从而开辟广阔的生存与发展空间，在非常时期便显得非常重要。根据置业国际调查数据显示，上半年内地共有64个楼盘在港推售，与去年同期相比，增加楼盘16个，增长幅度33.33个百分点。置业国际统计数据还显示，今年1月至8月份，平均每月有13.75个内地楼盘在港投放报纸广告，是去年同期的1.12倍，特别是2月至6月，增长幅度十分明显。在港推售楼盘的企业也不再局限于珠三角地区，北京、上海、武汉等内地城市也在积极加入。

　　多种因素交互影响

　　楼盘外销并非坦途

      8月27日，央行与银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求商业银行继续加强对房地产开发贷款的管理与限制。9月15日央行虽然下调了贷款基准利率和中小金融机构存款准备金率，却一再强调“区别对待、有保有压、结构优化”，而且与房地产关联密切的大型银行，其存款准备金率并未发生变化，致使楼市前景仍然不够明朗。

      另外，受前期人民币大幅升值的影响，置业内地的综合成本明显上升，除非楼盘价格够低廉，否则外销行为很难产生实际效果。更何况，到目前为止，中央和地方的各种“限外政策”并未松动，而且5月份外管局和银监会还要求部分银行加紧上报境外尤其是香港居民内地存款的数据和情况，并加强对外汇存款以及结汇业务的核查。这对境外资金特别是香港居民置业内地造成了巨大不便。

      由于多种不利因素的相互影响，导致楼盘外销并非一帆风顺。置业国际调查数据显示，上半年，港人置业投资内地物业的单位数量约为9100～9700个，金额约为人民币75亿元，与去年上半年同期相比，单位数量约减少29个百分点，支出金额约减少18个百分点。不仅如此，香港和内地互相争抢客源的形势也在悄悄发生逆转。受人民币升值的影响，内地居民赴港“扫楼”的现象越发普遍。据统计，港人在内地购房的数量同比下降了近三成；而内地城市居民在香港部分豪宅的购买比例却上升了两成。

　　港人置业全面铺展

　　深圳优势尚需巩固

      随着内地经济全面发展，港人置业内地开始多方出击，致使深圳传统优势受到明显削弱。置业国际调查数据显示，上半年港人置业投资深圳物业的单位数量占全国总量的34%，与去年上半年的45%相比，下降了11个百分点；与2006年上半年的49%相比，下降了15个百分点。与此同时，深圳在港推售楼盘的数量占全国总量的比重也在减少，上半年该比重仅为9%，与去年同期相比，下降了16个百分点。

      不过，深圳凭借得天独厚的地缘优势，仍是港人置业内地的首选之地，且呈现出“由点到线，由线到面，全面铺展”的趋势。根据置业国际调查得知，香港居民在深圳最喜爱的置业投资地区为福田和罗湖，其中福田比罗湖高出7～10个百分点；其次为龙岗与南山，龙岗则主要集中在布吉片区；近期以来又有不少港人对龙华及宝安表现出浓厚的兴趣。在置业目的方面，工作位居第一，投资明显减少。 上半年，因投资而置业深圳的比重较去年同期下降了7个百分点，因工作而置业深圳的比重则上升了2个百分点。与此相对应，港人对物业周边环境、消费成本、交通资源等因素的关注开始大幅提升。

　　外销市场潜力巨大

　　审时度势仍有可为

      中央政府对房地产市场的调控基调虽然没有发生变化，却也没有层层加码步步紧逼，楼盘外销阻力只是暂时的，市场前景仍然十分看好。根据置业国际调查数据显示，有近三成（29%）18岁以上的香港居民有意到内地置业。这一数据2003年为21%，2005年上升到26%，目前已经接近30%。这种上升趋势说明，港人置业内地的兴趣正在与日俱增，对各地开发商而言，无疑是个巨大的利好消息。特别是深圳，近水楼台先得月，区位优势无与伦比。根据规划，深圳拟在2010年内动工新建6个深港陆海口岸，将来可望达到20个，随着两地同城化速度进一步加快，港人“工作深圳，居住深圳”的局面并不遥远。

      另外，根据调查得知，香港居民置业内地之所以兴趣浓厚，主要基于两个方面的原因，一是看好内地物业升值潜力，二是看重内地物业因人民币升值而具备的保值功能。基于同一原因，海外资金也在加紧收购内地物业项目，根据一家业内机构统计数据显示，上半年，国内整幢建成物业买卖单一金额超过1000万美元的合计64宗，其中境外资金整栋物业买卖共有14宗，购买的物业主要位于上海和北京两地。更何况，近期美国又发生了一系列金融危机事件，大量资本将会转移中国。因此，随着我国楼市价格逐步下降，内地物业对海外资金的吸引力也会相应增加。如此而论，作为身处逆境的开发商，只要审时度势，抓住时机，楼盘外销并非无所作为。