地产市场困象环生

      今年以来，可以用“困象环生”来表达房地产市场现状。

      近日，美国五大投资银行之一的摩根士丹利发布一项研究报告，表示，“中国各主要城市的房价已急跌。我们认为房地产市场崩盘可能性很高，对银行业盈余将造成重大冲击。”

      说崩盘有点言过其实。现在还不到这个阶段。特别是在深圳市场中，还没有出现大面积地产公司倒闭、资金链断裂等现象。但是困象是存在的。不少地产商的日子很难过。房子销不了，前一阶段是暗中降价，或是硬顶着，现在万科再次降价，跟也不是，不跟也不是。面对现实，潘石屹说，不少地产商都哭了。

      困象主要表现在：价格下跌，成交萎缩，人气淡薄。

      去年以来，深圳普通住宅房价下跌了逾30%，成交量倒退到10年前的水平，“这不是深圳10年以来最大的一次调整，而是历史以来最大的一次调整。”1997年来到深圳经营中原地产的李耀智（深圳中原地产总经理）说，而且现在仍然没有任何到底的迹象。过去1年里，深圳房地产价格最低下跌了36%，局部区域房价腰斩者众，成交惨淡，二手中介全行业亏损，开发商普遍面临资金紧张，不得已降价促销，甚至“卖儿卖女，过河图存”。

　　地产公司储粮过冬

      “过冬”的情绪弥漫在整个房地产界。思想决定行动。谁对市场有过人的分析，谁就能走在市场前面。

      万科就是一个先行者。今年8、9月，再次宣布降价。它认为，作为发展商、作为企业最好不要盼望着救市的“解放军”来救你，最好的办法还是靠自己。可以理解为自救的一种措施。

      其实，万科这一轮调整是早期降价的延续。万科第一个调整的楼盘是去年在深圳。万科为什么会降价？从去年年底开始的万科降价潮究竟是怎么形成的？万科相关负责人一语道破天机：市场成交量萎缩导致万科顺应市场需求降价。目前的行业低迷景况，不能身体好了就忘了医生的忠告，房地产行业经过了5年的调控，目前洗牌正在进行中。

      一大批房地产公司现在都在想办法“储粮过冬”。快速开发、快速销售、提高周转速度将成为地产公司最为看重的目标。调整是基于对市场成交量的判断，如果忽略市场本身因素，只是谈今天降了、明天降了，还会不会降，这样探讨这个话题意义不是很大。要看更深刻的逻辑，就是成交量。

      今年上半年，珠三角地产广告在深圳几乎绝迹，最近又开始抬头，有的公司推广力度还很大。深圳本土地产商加大广告推广力度，有数据表明，今年上半年，深圳房地产销售量同比下降达54%，但纸媒广告的额度增达20%。一些大地产公司，甚至在找寻合作者，共同开发，以便抗风险。有的公司还在庇护，想被人兼并。

      业内人士认为，储粮，不失为一种好策略。楼市调整已一年，似乎只是棋至中局，对未来的判断，似乎变得更复杂了。在面临着国内经济形势不明朗和国际形势更加恶化的双重拉扯之下，房地产能否走出困局还是个未知数。主动迎战，比被动等死要明智。在市场变动较大的时期，保持积极主动是最好的选择。

　　在决战中胜出

      大决战就要开始了。从秋交会主办方提出“与其争论不如争取！与其观望不如观摩！”口号，我们可以嗅到决战的硝烟。

      目前，在全部82家参展开发商中深圳开发商占了近70家；在124个参展楼盘中深圳参展楼盘占了98个；825个房地产展位中，深圳本土开发商拿下了772个。此次秋交会将成为近年来深圳本地开发商及楼盘参展最多的一次。从发展商角度来说，争论房价涨跌、会不会救市、何时是拐点都已没有什么实质意义了，重要的是，得到市场认同，是争取到客户。有业内人士认为，秋交会仅是对深圳当前楼市的一次重大检验，大战会在秋交会后不断升级。年底，深圳楼市诸多疑问才可以找到部分答案。

      今年，房地产市场要面对三大难题：一是消费者的信心。今年不确定性太多，危机多，灾难多，百姓不敢消费，消费预期大减。今年8月中下旬，中国人民银行在全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查，回收有效问卷20000份。调查结果显示：城镇居民当期收入满意指数和未来收入信心指数下降，未来增收信心不足。未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季和去年同期下降1.8和2.8个百分点，并创1999年调查开始以来最低水平。在调查的七个大城市中，北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数占比均不足10%，低于全国平均水平。二是，未来将有很多房子上市。在今年后几个月约几百万平方米新房上市。三是国内外经济形势发展让人担心。摩根士丹利亚洲区主席罗奇在接受采访时说：“美国经济的调整才刚刚开始，不过才有了程度为20%的调整，而对于全球经济来说，也才只不过经历了10%的调整。这些调整在2009年都会表现出来，对金融系统还将有更深的影响。我认为熊市会持续。全球股市下降的压力会从金融类股转移到企业类股。目前企业的盈利预期在我看来仍旧是太乐观。”

      9月15日，央行通过人民银行网站宣布，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点。这标志着从2004年10月以来，持续长达4年之久的加息周期的结束，同时，也预示着中国经济在经历了高增长后，正式驶入慢车道。

      在这种情况下，房地产何时才能回暖？还是走一步算一步吧。

      因为，房地产在未来真的不敢想象。