林欲静而风难止

      9月26日，处于多事之秋的万科(000002.SZ)突然涨停，报收于6.53元。

      尽管34家机构信心十足地给予万科“强烈推荐”、“推荐”和“持有”评级，记者发现在二季报中包括南方绩优成长基金在内的基金从前十大股东排行榜上消失。

      如今涨停是机构抄底还是其他原因？作为龙头老大的万科究其业绩增长有多大保障？

      记者展开一线调查，而最先吸引记者目光的是一则网上的传闻。

　　停工缓建影响业绩

      “万科在深圳坪山的金域东郡项目停工了，万科在深圳将有第一个烂尾楼！”9月中，一则传闻开始在网上流传。

      本报记者经多方调查发现，这一传闻并非空穴来风，万科金域东郡项目二期基本处于半停工状态，延期竣工几成定局。而该项目首期第二批的楼盘销售情况也极不乐观。

      知情人士甚至透露，“对于金域东郡剩下的200多套房子，万科方面已经不抱什么希望，因为卖不动。”

      事实上，金域东郡31万平米项目的遭遇只是当前万科乃至整个房地产行业低迷的缩影。

      中金公司分析员白宏炜告诉记者，万科金域东郡二期项目的延缓只是企业在市场低迷情况下的正常应对措施。

      金域东郡二期、三期事实上的延缓必然影响到整个31万平米项目配套设施的完善，其广告中描述的“棕榈泳池，景观社区”似乎短期内难以实现。

      尽管该处售楼部的工作人员声称已经卖掉了一半，但记者还是注意到，7月16日，“售楼人员称一期二批已售50%，维持开盘价格(7700元/平)”；7月29日晚，“深圳市国土局公布万科金域东郡套房信息为：388套住宅中有93套为‘已备案’”。

      也就是说，早在两个半月前，售楼人员就已经对外宣布已售50%，那么一方面说明这两个多月来销售量没有增加；另一方面，从国土局的数据看，这50%可能还被注了水，可信度不高。

      而已销售完毕即将在10月底交房的首期一批也面临诸多问题。业主们要求补偿差价或者提供无偿或少偿精装修。根据业主们在论坛中的一致意见，记者测算，如果满足要求则100平米的住房，万科将补偿装修费12万元以上，相当于房价降低到6000元左右。

      金域东郡的例子已经表明，万科今年的业绩将面临严峻考验。

　　业绩预减可期

      一组万科销售数据证明其2008年全年业绩下滑的趋势。

      8月份万科实现销售面积47.4万平方米，销售金额40.7亿元，分别比07年同期减少32.8%和35.2%。而1-8月份，公司累计销售面积349.2万平方米，销售金额313.1亿元，分别比07年同期减少-4.8%和增长5.0%。

      无论以总数平均还是逐月数据都可以大致得出，万科今年月均销售面积和销售金额比较均衡地保持在45万平米和40亿元左右。

      如果8月以后的四个月万科销售状况能维持这一水平，后四个月销售面积和销售金额将大致为180万平米和160亿元，则万科08年全年实现的销售面积和销售金额预计为530万平米和470亿元。

      而万科07年报显示，其去年共实现销售面积613.7 万平方米，销售金额523.6 亿元。

      2007年，万科结算面积393.7 万平方米，结算收入351.8 亿元；公司实现营业收入355.3 亿元，净利润48.4 亿元。

      08年上半年，万科实现销售面积265.8 万平方米，销售金额241.3 亿元；结算面积和结算收入分别为208.1 万平方米和170.1 亿元；营业收入172.6 亿元，净利润20.6 亿元。

      上面的数据对比可以发现，如果08年下半年万科能维持甚至超过上半年的结算水平和收入，则其收入和净利润与07年持平问题不大。否则，万科今年业绩预减将成定局。

      至于万科08年每股收益的测算，34家券商的平均值由6个月前的1.2216元下挫到最新的0.6627元。

      业内人士表示，万科是否业绩预减取决于两大因素：房价不再下跌和成交量不再缩减；或者价减而量增。

      但在目前大环境下，似乎都不太现实。

      央行最近在全国50个大、中、小城市的调查显示，高达74%的被访者没有在未来三个月买房的打算，创1999年开始此项调查以来的最低水平。

      当然，要从账面上做到业绩一定的增长，对于万科似乎并不难实现。

      该人士指出，07年年报披露，报告期末，万科尚有290.9 万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计238.1 亿元，而其08年上半年销售和计算面积大致相当。两者合并，则万科早已销售而未结算的面积和金额相当可观，这一部分均可灵活地补充在下半年，乃至明年的业绩结算中。

      那么，“即便08年万科实际销售面积和金额远低于去年全年水平，其账面收入和利润也仍然可以轻易达到同比增长”，该人士说。

      显然，券商研究员们很清楚这一情况。在万科股价由40.78元下跌至4.80元的过程中，WIND资讯收录的34家券商报告对其看好的投资评级基本没有变动过(尽管下调每股收益)。国都证券研究员邹文军和渤海证券分析师周户均向记者强调了其评级——“短期-强烈推荐，长期-A”。