朱敏表示，其实整个楼市两端的客户人群还是比较稳定的，但是中间大部分所谓中产阶层受到了严重冲击，才导致了深圳楼市的重创。

      今年的深圳秋交会堪称史上最大规模的秋交会，共有100多家企业和120个项目参展。但与规模空前相反的是成交量的持续低迷。

      据深圳市国土房产局成交系统数据显示，秋交会5日，新房成交量分别为80套、51套、46套、64套和76套，日均成交63套，总成交317套。这个数字，和前周(9月22日-9月28日)成交690套相比，下跌过半。

      在秋交会上，观点地产网采访了世联地产副总经理朱敏女士和水榭花都（查看地图）房地产有限公司营销总监邹翔先生，请他们分别谈出了对深圳楼市的看法。

      世联地产：中产阶级受到较大影响

      世联地产副总经理朱敏主管一手代理，而她自己也是一个异常勤奋的人。每年深圳春交会秋交会，朱敏一定会早早地到会场四处逛逛，看有哪些楼盘参展，然后还会到世联代理销售的项目上去看看，了解一下消费者的想法。因此，对于深圳楼市，朱敏的感受一直很敏锐。

      朱敏表示深圳楼市从5月之后基本保持平稳发展的状态，她解释因为一些政策措施，深圳楼市已经开始回暖。

      朱敏认为深圳的楼盘可以分为三类。一类是首次置业和谨慎性的二次置业者，会买一些比较适用的楼盘，现在也比较多了。这类楼盘的知名度或者开发商的知名度都还是比较高的，户型属于紧凑型的，跟城市的关系比较便捷。这类项目目前的销售状态不错。这类才是真正的刚性需求，买房者都是要结婚、有小孩了，从租房变成了买房。这类一个楼盘上半年其实卖了700多套，也不是一个小的数字。

      第二类就是真正的豪宅项目，顶级的成功人士，他们受这次楼市波动的影响不会太大，他如果真的喜欢或者真的需要，就不太考虑价格问题，会去买。所以华侨城上半年的销售都不错，就是这个原因。

      另外还有一类叫做A货豪宅，就是城市中心区域的、120-180平方米的房子。实际上这些房子的价格还是比较坚挺的，基本上也是2万左右的价格。那么他们的业主叫做舒适型客户，就是这批人受到的购房信心比较大，这类人也就是所谓的中产。中产阶层人士在整个经济调整的时候要不就上升，要不就下降，这些人的生活水准受影响和冲击的最大的。而针对这群人开发的项目都在深圳比较好的位置、地段，所以从整个深圳的格局来说比较稀缺，所以开发商对项目的预期是比较高的。那么一方面目标客户群在观望，信心不足，一方面开发商对自己的产品又有很高的信心，所以双方的需求有一定的差距。

      朱敏表示，其实整个楼市两端的客户人群还是比较稳定的，但是中间大部分所谓中产阶层受到了严重冲击，才导致了深圳楼市的重创。

      深国投：重塑市场信心是关键

      水榭花都房地产有限公司只是水榭花都的项目公司，事实上，真正的投资商是深国投，一家深圳的老国企。深国投今年来一直保持低调的作风，甚少在市面上有较大的动作。但其实，深国投一直都在市场上有项目，只不过用项目公司的名义比较多。而邹翔不仅是水榭花都的营销总监，也是深国投的营销主管。

      邹翔认为目前的深圳市场开始回暖了。据他透露，深圳的几个叠墅项目都卖得不错。但是一般的住宅项目可能还会困难一点。

      邹翔表示深圳的豪宅可以分为两类，一是高端的豪宅，一是中低端的豪宅。而深圳楼市最重要的就是信心的问题，一旦大家恢复了信心，那么楼市的反弹就会非常迅速。如果一些楼盘的价位被认为还不够调整度的话，那么就会"泥沙俱下"。过去深圳的楼市是"鸡犬升天"，好的和不好的都跟着一起涨，现在就是一个大浪淘沙的阶段。一些非优质的物业如果还希望能卖到优质物业的价钱，那么一定会被市场淘汰。邹翔认为，目前开发商的项目一定要认清自己，以自己客观真实的情况去做合理的价格调整。

      而对于市场信心的重塑，邹翔表示十月中央可能要对地产政策对一些新的调整，对银行按揭、刺激市场需求做出一些扶持的政策。这些都是很重要的信号。

      邹翔相信政府会出手"救市"，但至于是先救楼市还是先救股市，邹翔认为这是政策的倾向，而不是中央政府把资源给了这个就不给那个。实际上，只是政策面的调整。"比如说，二套房贷如果能做适当的调整和放松，那市场情况马上就不一样了"，而救楼市和股市的政策是安全可以同步进行的。

      事实上，深圳房地产市场的发展和香港人的大量投资有直接的关系。虽然目前香港人在深圳炒楼的不比以往多，但邹翔认为香港有一个好的机会就是港币在贬值，如果用港币在国内投资升值的人民币的资产，对香港人还是有很大的吸引力。