房地产调整一周年来,深圳房价从全国涨幅第一变成全国涨幅倒数第一,楼盘成交量倒退到10年前。而在此次秋交会上,关外房价裸奔、关内房价假摔,持观望态度的市民仍有增无减。

      置业者究竟观望到何时才可出手?开发商小心翼翼的降价到底是在等什么?在今年的秋交会现场,本报推出“置业,该不该出手”、“珠三角地产如何破局”、“珠三角(城市)房地产发展论坛”三场论坛,邀请专家、开发商和知名网友面对面讨论,从多角度呈现深圳楼市的现状、变化和未来趋势。

　　“等政府救市时再出手”

      来自国土部门的统计数据显示,秋交会5日的新房成交量分别为80套、51套、46套、64套和76套,日均成交63套,又出现了明显下滑。虽然比去年秋交会的成交好,但大大逊色于今年春交会日均150套以上的成交量,更是只相当于2005年之前楼市正常时期的1/4———新房日均成交在250套以上。

      “深圳每天的新房成交量在100多套徘徊的话,这种时候永远是底部,只有成交量稳定在每天200套以上,才有可能出现回暖现象!”德思勤总经理徐治政分析称,房价最终是由供求关系决定的,供不应求则价格上涨,供大于求则价格上不去,而从2008到2012年,政府每年要推出10万套经适房,从供求关系来看,价格很难上涨。

      “如果政府救楼市了,大家可以出手；如果政府还在忍耐,大家就可以不出手!”徐治政提出,根据其多年经验,具体到什么时候该出手购房的问题上,就像股市一样,如果想抄底,一定要多看政策。如股市和楼市是相关联的,股市在国家救市以后涨停了想买都买不到,但是楼市不一样。他认为,目前成交量上不去并不是钱的问题,缺的是信心,“就怕今天买了,明天就跌了”。

      徐治政介绍,经过德思勤对全世界15个国家楼市熊市的研究,调整周期平均是4.5至4.8年,以香港为例,其熊市从1998年—2003年也是走了五年。从国际经验来讲,调整3—5年是正常的。“按照我们的经验,政府肯定会救市。政府救市会使这个调整周期减短,可能把周期调整到1至2年。”他认为。

　　“深圳肯定会出手救市”

      “政府出手救市已经没有悬念了!这个时候置业者买不买房,自己看着办。”深圳房地产评论家风语认为,从目前深圳的成交数量和成交价格来看,深圳救市已经无法避免。他认为,一是市场发生了变化,两个月前只有深圳等少数城市房价下跌,而现在房价下跌并且成交量萎缩已是全国性的了,救市有了一定的市场基础；二是舆论已经发生变化,不久前断供、退房还只是深圳的特产,而现在各大城市退房、维权已并不鲜见,且西安、南京等城市已经下重手救市,这样,深圳政府出手救市也是顺理成章。

      那么,秋交会上开发商没有大降价,是不是在等政策出台?风语认为确实有这样的情况存在。“在目前的情况下,即使开发商再降价20%也没有人买,这使开发商更加的谨慎、小心。”风语告诉记者,秋交会上开发商出现了几个失望,一是参加秋交会的人没有想象中那么多,二是价格大血拼的情况没有出现。他认为,深圳要来救市已经有迹象,但并不是简单地救开发商,而是分为两个层面:一是恢复置业者受打击的信心,主要是房地产方面和经济方面的；二是跟房地产相关的,像南京等城市刺激房地产的发展。

　　“楼市‘三高’,现无投资价值”

      “楼市现在处在三高状态,投资房地产总体没有价值。”深职院房地产研究所所长邓志旺认为,一来尽管房价有所下跌,但是仍处在高位,二来目前利率高达7.5%,三来税赋仍然较高。

      邓志旺举了个例子:位于深圳的一套价值100万元的房子,目前一个月的租金3000元左右,一年的回报是3.6%左右。大家会想,用两成的首期进行按揭,会不会回报比较高呢?那就意味着,我只要20万元的本金,回报就会达到40万元。但是这种想法是错误的,因为如果用20万元的首期购买一套100万元的房子,银行的回报率高于3.6%,我们资金的回报已经被银行侵蚀了,真实的投资回报率只能是0。因此从长期回报来说,这一投资是没有任何价值的。他认为,也许深圳房价在保持不变的情况下,租金逐步上升,投资回报才会达到正数,达到3%—5%的水平。

　　“买优质物业仍是较好时机”

      “好房子不会等你的!”戴德梁行综合住宅服务华南区助理董事胡瑜俭认为,特殊的物业,如在名校周边的物业抗跌性非常强,由于租金相当高,导致售价不会低,对孩子急于上学的父母来说仍是入手的好时机。

       他认为,市民可以考虑比较有潜力的高标准、高规划的片区物业,比如现在热炒的地铁5号线对片区房地产特别是关外房地产的发展会有至关重要的作用。

      “稀缺资源是不可复制的。谁拥有地铁、学校、交通、商业配套、楼盘品质资源,谁就是拥有最稀缺资源的楼盘!”书香门第投资有限公司董事长廖宇波也认为,在承受能力允许的情况下,拥有稀缺资源的楼盘值得考虑。

      胡瑜俭认为,目前国家的经济处于相对稳定的大环境中,长远来看,房地产还是有比较好的发展前景的。目前的楼市确实在往下走,未来可能在1至2年内还会继续调整。但是,调整已经持续了很长时间,而在这轮房价下降的过程中,中心地段的物业、繁华地段的物业,其价值一直坚挺、炙手可热。他建议,市民可以考虑非中心地段的物业。

　　“在合适的时候选择合适的房子”

      “有可能喜欢的房子我们买不起,所以只能根据自己的情况在合适的时候选择合适的房子。”深圳智策行总经理陈晓斌认为,目前的这个时机非常合适买房,在当前情况下,国家果断地救市,虽说是针对金融行业,但房地产贷款是金融行业所有贷款品种里最优良的一个品种,与金融行业密不可分,“可以看到,房地产市场的未来出现了一缕曙光,而且这缕曙光是有一定支撑的”。

      陈晓斌指出,深圳楼价在去年10月份达到历史最高点,经过一年多的调整,总体下降的幅度超过30%。房产价值是可以用数据量化的,可以用价值体现的,但是不能做到完全的合理化。他认为,买房子一方面要考虑个人的实际情况,另一方面要考虑个人能够支撑的成本,当置业者感觉到出现楼市的底部,而且自己又有强烈的愿望、有置业需求时,应可出手。

　　“珠三角楼市不会因‘双转移’巨变”

      在“双转移”政策下,珠三角房地产行业是否会受到一定影响?其中是否存在一定商机?释放出怎样的信号?

      对此,深圳大学产业经济研究中心主任魏达志教授认为,在“双转移”政策下,广东的产业结构有一些波动,置业者的人口结构也会发生一些变动。

      他认为,房地产市场推出来的商品分市场性质和公共产品性质两种,如果市场化推出来的商品房完全根据市场的供求关系来决定供给量、需求量、价格走向,这一般来说是供给给市场上资金比较雄厚的人群购买的。如果说珠三角地区的商品房跟普通打工人员关系不大的话,这部分商品房的销售不会受到太大的影响。公共产品是由政府来操作的,比如安居房、福利房、经济适用房等是由政府安排低收入人群、打工人群的,这些产品跟市场上的开发商关系不大。准公共产品有政府帮助的性质,也有开发商帮助的性质,这要另当别论。

　　“此轮跌幅至少60%”

      “本轮房价的下跌远远没有结束,今年整体房价的跌幅至少在60%以上。”在10月1日举行的2008珠三角(城市)房地产发展论坛上,研究员周文月指出,房价还会继续下跌的主要原因有:一是开发商囤积的土地量大于地方政府,而且政府没有松动土地政策的迹象。二是从去年以来,整体经济发展过热,政府调控经济过热的手段必定越来越严厉。三是政府对于境外投资逐步放开,大量过剩资金会转移到香港等外地市场,大量资金撤离国内市场而投入国际市场,这样国内的大量过剩资金就会变成紧缺资金。四是地产公司负债率较高,开发商对现金的追求将促使其降价。周文月认为,根据以上推测,以及现行下跌36的比率,那么房价下跌至少还有20个点左右的空间。

      据统计,截至今年8月,珠三角地区共有75家房地产类上市公司披露了半年报。这些上市房企上半年共负债达到3514.7亿元,比去年同期的2128.7亿元大幅增加了65%。而75家上市房企的平均资产负债率为59.55%,有的企业负债率甚至超过100%。

      周文月表示:“目前正是房价下探的最后阶段,预计在年底的降价潮出现时,就是入市的好时机。”